都市の再開発では大体【等価交換】が手段として選ばれています。

小規模の土地や建物の所有者は、独力では老朽化した建物を新築あるいは再建築する資金力はありません。
そこで資本力のあるデベロッパーが登場し、一体を取りまとめて大きな建物を建てて、貸したり売却したりします。

その時に用いられる手段が【等価交換】です。
通常、小規模の土地の所有者は、その土地を提供し、出来上がった建物の一部を取得するわけです。

しかし…
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本当にそれは
　【等価】でしょうか？
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　土地　→　原価で見積もられます。
　建物　→　建築費に利益が上乗せされた値です。

　土地　→　原価償却しません。
　建物　→　原価償却します。
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　つまり、40年後には土地は何倍の価値になっているかもしれませんが、
建物は確実に価値を落とします。

こうした【長期の含み益などを見込まない価値査定は等価といえるでしょうか？】
また、銀行の担保価値は圧倒的に土地が上です。

今5億円の土地と5億円のマンションがあったとして、銀行はどちらに担保価値をもつでしょうか？

小規模の土地、建物の所有者は
冷静に等価交換の意味を考えて判断すべきでしょう。