鉄道のホームドアの設置が、ゆっくりですが進んでいるようです。
毎日のように人身事故の発生するJRでも整備が進んでいるように思います。


　数年前、地下鉄のホームで目の不自由な方が電車に接触して亡くなられたことがきっかけで、地下鉄のホームドアの設置が早まったのを記憶しています。


　駅のホームの端を歩くのは、数千メートルの断崖絶壁の細い山道を歩くより危険だと言われています。
慣れとは恐ろしいもので、雨の濡れたホームの黄線（白線）の外側（線路寄り）をほろ酔い気分の人が、電車が入ってくるのに歩いているのを見かけ、ヒヤッとします。
小さな子供がホームでふざけていたり、乳母車を押している母親が駆け込むのを見かけることも度々あります。

　JRの在来線の中では、山手線が初のホームドア設置路線となりました。
山手線にホームドアが設置された時、それまで年間数百件あった人身事故がほぼゼロになったという新聞記事を見たことがあります。
（東洋経済【鉄道自殺防ぐ｢ホームドア設置｣は効果絶大だ】https://toyokeizai.net/articles/-/128884）


　これだけ効果のあるホームドアの設置がこれほど時間がかかったのは理解に苦しむところです。
民間の電車はまだまだ未整備の状況ですが、一つの人身事故が大きな悲劇を招くことに思いを致し、ホームドアの設置を急いでもらいたいと願っています。

　人生100年時代を迎え、今後、高齢者が大幅に増加していきます。
全ての高齢者が健康寿命を全うされることを願っています。
しかし、好むと好まさざるを問わず認知症、脳血管症、骨折等に見舞われることもあるでしょう。


　そうしたことに備えておくことも必要です。
在宅で充分な介護を受けられる恵まれた方もおられると思いますが、多くの方は高齢者向け施設（介護施設）に入居されるのが現実です。


　施設は公的施設、民間施設に多岐に渡って沢山あります。
入居費用、維持費用、サービスの種類、入居の条件は千差万別です。
また絶対数が足りないのも事実です。


　入居のための準備は、要介護状態になってからは間に合いません。
まずは、日々健康な生活を送ることが大事ですが、その元気なうちに準備をしておきましょう。

　

　先日、中国で日本人の親子が暴漢に襲われて、小学生が亡くなるという痛ましい事件が起こりました。
謹んでお悔やみ申し上げます。
中国に駐在している、特に小さなお子様のいる家庭はパニックになっていると思います。


【URL】中国 襲われた日本人学校の男子児童死亡 現地に衝撃広がる
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20240919/k10014585361000.html


　私も随分前にLAで生活していた時、鍵の意味が分かりました。
扉は必ず鍵を掛けなくてはなりません。
友好国アメリカの比較的治安の良いとされる街でも、常に警戒していました。


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　今、日本では塾帰りの小学生が一人で夜電車に乗っているのを見て、外国の人は驚愕しています。
【その治安の良さ】に。
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　日本の土地の価格が信じられない程、高騰しています。
その大部分はバブル価格と思われますが、その何割かは【安全】の価格だと思います。

　最近、日本の基幹産業である自動車、鉄鋼、建設、土木、そしてJR貨物までが【品質データの不正・改竄】をしていたことが報道されています。

　日本は今、観光産業や漫画に代表されるカルチャー産業により息を吹き返しつつあります。
しかし、何といっても1億人の生活を支えるためには、基幹産業が復活しなければなりません。
なぜ日本の基幹産業が強かったかといえば、何といってもその品質の良さです。

　インバウンドで来られる中国はじめ外国の方々が日本で沢山買い求めるのも、その品質の良さです。
その圧倒的な品質の良さが揺らいでいます。

　どのケースもほとんどが組織ぐるみと云わざるを得ません。
その原因は、評価制度にあるのではないか？
その組織の作り出す製品は品質データで評価されます。
ギリギリのところでのデータの改竄は市場で問題が起きなければ、そのまま通ってしまいます。
それが市場で大きな事故が起きてはじめて検証され、さかのぼって事実が判明するのではないでしょうか？

原点に立ち返って、品質の高い製品やサービスを目指すことが必要だと思います。

　我々、不動産業界に身を置く者としても、お客様にご紹介する物件に瑕疵がないか、お伝えする重要事項に抜けがないか、今一度、身を引き締めて対応しなければならないと思っています。

　東京の都心部は、いくつもの大規模都市開発が同時併行で進んでいます。
数十年前のバブル期を思わせる勢いです。


　都市開発の特長は、まず時間がかかります。
最初にトリガーがかかってから10年～数十年かかります。
それは沢山の地権者の合意形成に時間がかかるからです。

まず…
➀地権者（オーナー）がご高齢ならば、後継者を決めて引継ぎができるようにしておかねばなりません。
そして…
②土地を提供して、区分所有の資産を取得する方法なので、えてして提供したものより取得したものが小さくなってしまいます。
これらを着工前に確認をする必要があります。

従って、プロジェクトが立ち上がったらいろいろの会議が説明会がありますが、積極的に参加し、よく理解しておくことをおすすめします。
何せ大事な資産ですので、慎重に対応してください。

　神田駅北口から出てウロウロ…何やらとーってもいい匂いがする‼
今年初めにOPENした"スコーンのお店"【Gold Bake Tokyo】を紹介します。


　日替わりでいろいろセンスの良い種類のスコーンが供されます。
小さなお店ですが、昼時には行列もでき人気店です。
毎日完売しているという噂です。

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　というわけで、金井不動産一同で【いちじくチョコレート】と【生ハム黒トリュフ】を試食しました。

■『特に【生ハム黒トリュフ】は食事にもおやつにもピッタリ。
サクっとひとくち頬張ると…みっしりほろっふわっ…後から絶妙な塩気＆甘み…そして最後に鼻に抜けるリッチなトリュフの香りが…なんだろうこの満足感。』（当社従業員談）

■『私事ですが、今年春にシンガポールへ旅行した時に立ち寄ったあの有名なラッフルズホテルのアフターヌーンティーで出された、スコーンと遜色ありませんでした。』（社長談）

■『【遜色ない】？なーに言ってるのパパ！？それ以上よ！ラッフルズホテルのスコーンよりも美味しいわよ！リピートするわ！！！』（社長の奥様談）

…と、従業員一同で食レポをしながら楽しいおやつタイムになりました。

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　こんなリッチな味わいのスコーンがなんと【1個280円～】から味わえるってすごいですよね。
しかも日替わりフレーバーもあるので足を運ぶワクワク感も倍増。
おうち『ヌン活（アフタヌーンティーを楽しむ活動）』するなら【Gold Bake
Tokyo】がおすすめです。

　とにかく今やりたいことを今やることが大事でしょう。
やりたいことを先送りにしていると、機会を失ってしまう。
人生は限りがあるので、どんどんやりたいことをやらないと結局沢山のことをやり残したまま人生が終わってしまいます。


　住居の選択もその一つでしょう。
とにかくそこに住みたいと思ったら、その感覚を大事にして、そこに住むことでしょう。

タワマンか低層か…都心か郊外か…将来の資産価値はどうなるか…
そんなことを計算する時間があったら、【今！】気に入ったところに【すぐ】住んで楽しい生活を一日も早くスタートさせたらいかがでしょうか？

　短い人生、今を生きましょう。

　1975年（昭和50年）頃の日本は未来の展望に希望を持っている時代で、米国からいろいろ吸収しようという意識が高かったです。

　その頃、米国ロサンジェルスにいた私は、日常生活の中で、時々セブンイレブンに日常品を買いに行きました。
15坪程の店は、老夫婦がやっていて、品ぞろえも不十分で、店内も雑然としていて活気が全く感じられませんでした。
　それが日本の鈴木敏文さんが日本に導入し、あれよあれよという間に今のコンビニに育てあげました。
今や小売業の枠を超えて、社会インフラになりつつあります。

　最近の日本はGAFAに代表されるように、殆どが米国企業に席巻されています。
唯一、コンビニは日本で育てられ、成長した奇跡の事業といえるでしょう。
台北、シンガポールをはじめ東南アジア各地でセブンイレブンの看板を沢山見かけます。
日本でも叡智を尽くせば、大きな事業を起こすことができると思います。

　我々の宅建業界も、お客様目線で仕事の流れを見すめれば、旧態依然とした状況を大きくブレークしたいと思います。

　人生最大の買い物である住居を戸建て（土地付き）か分譲マンションにするかは大きな悩みです。

私の答えは「戸建て」です。
自由度は戸建てにあります。
資産価値も、10年後～20年後を考えると戸建てにあります。

　ちなみに、銀行からお金を借りる時、銀行は建物には担保価値を見ず、土地で評価します。
眺望、セキュリティ、交通の至便さ、教育環境…等様々な条件を比較することが大事です。

　言えることは、住居と投資物件と考えることはお薦めできません。

「終の棲家」と考えて選択されてはいかがでしょうか？
そうすれば値段に一喜一憂することはなくなるでしょう。

　■小規模ビルのオーナー様へのご提案■

　小規模のマンション・貸しビルを所有のオーナーの皆様と今後の方向を考えたいと思います。
世界の不動産の状況を見てみると、中国もアメリカもヨーロッパもうまくいっていません。
そして、長く不動産業を営んでいると、1990年代のバブル崩壊が大きなトラウマとなっていて、いつも警戒心が抜けません。
今の都心のマンションの価格の高騰、沢山の自治体を巻き込んだ再開発ブーム等にも警戒心が抜けません。
都心では、超大型プロジェクトが目白押しですが、できた何万という部屋が本当に実需で埋まるのか心配です。
新ビルが満室になったといっても【他のビルからの引き抜きの連鎖】では困ります。
いずれ最終的に被害を受けるのは、【小規模で古いビル】だからです。
　
　それを防ぐためには…
小規模ビルのオーナーは日頃から今のテナント様を大事にすることではないでしょうか？


●●●今からできる！●●●
テナント様離れを防ぐために
　　できるワザ５選
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➀インターネット環境設備の更新
②清掃仕様や回数の見直し
③コミュニケーション＆リフレッシュできる共用スペース設置
または自動販売機の設置場所の変更
④居抜きやスケルトン貸し等の契約条件の多様化
⑤エントランス修繕など計画的修繕の実施
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　例えば年始の挨拶を進んでオーナーがテナント様に出向く。
階段の共用部はきれいに修理する、清掃も月1回を2回に増やす。
多少の出費は覚悟して、テナント様との絆を深めておくことが大事だと思います。

　
　オーナー（大家さん）にとって空き部屋が出ることはとてもつらいことです。
特に近くに新しいビルやマンション・アパートができたときは、テナント様が移動してしまいます。
早くテナント様を見つけたいところですが、これだけは守ってください。

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１ 原状回復はすぐ行う
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　費用が掛かるからと言って、次のテナント様が決まってから行う、というのはだめです。
先行投資になりますが、お部屋は【商品】です。
いくら入居後きれいにしますといってもお客様は現状を見て判断します。
汚れた部屋を見て決めてくれるテナント様はいません。
商品はいつもピカピカにしておきましょう。


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２ 賃料の交渉
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　なかなか入居が決まらない部屋があります。
【そこへ入居の希望者が現れた場合、もし賃料を多少下げればご入居いただけるときは、なるべく応じましょう。】
数か月入居がない場合と、多少の値下げで即ご入居いただける場合では、入金の差が歴然です。


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３　テナント様の評価をしっかりしましょう
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　職業の履歴、今のお住い、保証人の評価等、ご入居前にはしっかりお聞きし、調べてください。
賃貸保証会社を利用する場合はなるべく厳しい審査をする会社を選びましょう。

　コロナ禍も落ち着いてきましたが、リモートワークはすっかり仕事場に根を下ろしたようです。
それでも最近は沢山の職場が出社するようになり、電車も混んできました。
週末の盛り場も盛り上がってきているようです。

　コロナ禍全盛時に、ZOOM飲み会をしましたが、全く盛り上がりませんでした。
飲み会特有の本音など全く出てこず、嬉しいんだか、悲しいんだかもわかりませんでした。
複数人が同時に話すと誰が何を言っているのか分からず、話が続きませんでした。

　会議でも圧倒的に遠隔の人からの発言は少ないです。
臨場感が薄いからでしょう。
１対１の会話なら成り立つのでしょう。

　一つの目的に向かって進むには、職場に集まって議論し、仲間の表情から本音の部分をくみ取り、足りない部分を補うことで成り立つように思います。
やはり日本人の仕事のやり方は「チーム」で行うのが向いているように思います。
ラグビー人気が盛り上がっているのも、ワンチームがスローガンだからでしょう。

　
　近年、都会では再開発事業の名のもとに【スクラップ　アンド　ビルド（破壊と創造）】が目白押しです。
予想される大地震に備え、耐震・耐火のための街づくりは必須です。
旧耐震の建物密集地帯や幹線通りに面して老朽化した建物が立ち並ぶ地域は一刻も早く再開発すべきでしょう。

　しかし、まだ建築間もない新耐震基準の建物まで壊しているのも見かけます。
なぜそんな無駄をするのかと疑問に思います。

　当時、その建築にも大きなお金と労力をかけたはずです。
その分はこの国の資産からは消滅してしまいます。
施主の思いも、そこで働いていた人の思いも詰まっているはずです。
中には高名な建築家の設計による、後世まで残せば立派な遺産になるような建物までがブルドーザーで破壊されています。

　真の町とは、いろいろな特徴ある建物が立ち並び、役所があり、学校があり、商店があり、神社仏閣があり、水辺があり、公園があり…で構成されるものと思います。
超高層の同じような外装のビルが立ち並び、ビルの中は厳しいセキュリテイでブロックされ、中に入ると部屋番号だけで行き先を見つけなければならない無味乾燥なビル群が「町」といえるのでしょうか。
再開発事業には、まず【太い社会貢献の理念軸】が最優先で考えられなくてはならないと思います。

元々減価償却する建物と減価償却しない土地とは
水と油のように全く性格の違う資産です。

それを現時点での金銭価格だけで交換することは
等価交換ではなく不等価交換です。

【建物】は何十年かすれば価値は【ゼロ】に近づきます。
【土地】は何十年後かには今の【何倍】の価値になります。

したがって、現在土地のオーナーは土地を死守することをおすすめします。
老朽化した建物のオーナーで、どうしても独力では建て替えが困難なオーナーのみが数十年後の土地の価値と見合う価格で交換を考えるべきでしょう。

　我が家は犬を飼い始めて４０年以上になります。
その間数か月を残して、犬のいない生活はしていません。

１匹目は１７年。
２匹目は１４年、数年ダブっていますが３匹目は１４年そして４匹目が３年です。
１匹目と２匹目は亡くなりましたが、３匹目と４匹目は元気です。

１匹目は娘が小学生の時、避暑地で捨てられていたのを連れてきました。
２匹目は縁あって沢山生まれた秋田犬を譲り受けました。
３匹目と４匹目はいずれも保護犬です。

どの犬も可愛く、１匹目以外は家の中で飼っています。
こうなると犬とはいえ家族です。

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　さて、我が家が築５０年近くになり、ガタが来ました。
地震のたびに倒れるのではないかと家族全員が心配しました。

一念発起建て替えることにしました。
困ったのが一時の移転先です。
２０キロと１０キロの２匹を受け入れてくれるマンションは皆無です。
おまけにピアノを弾くのですが、最初から規約でピアノ持ち込み不可が定められています。
マンションに限らず最近の音に対する厳しさは増しているように思います。
お祭りのお囃子や、盆踊りの音さえもうるさがられると聞きます。
私どもは何とか見つけることが出きましたが、一時は諦めかけました。

マンションをお買いになるときや、賃貸のお部屋を選ぶとき、まずは音がどの程度許容されるか十分調査されることをおすすめします。
音は壁や床だけではなく、排水管を通じても伝わります。
ペット可、ピアノ可となっていても、いざ入居されてからクレームが出ると対応せざるを得なくなります。
折角の新居や移転先がストレスとならないように十分準備をいたしましょう。


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■ペット可がペット可とは限らない!?■
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➀ペットの種類や数
②体重、体長、それを証明するための証拠提出義務
③散歩時の出入りに伴う共用部分でのルール

一言で「ペット可」といっても、実際には細かい規約が存在するパターンもあります。

せっかく検索サイトでステキな物件を見つけて内見に行ったのに…
規約でウチのコがNG対象だったなんて…
また１から物件探しか…なんだか面倒くさくなってきちゃった…

そんな時はウチにおまかせください。
ペットの種類、大きさ、生活スタイルに合わせてご案内させていただくことも可能です。

　【答えはYESです。】

　中国の不動産危機は今に始まったわけではありません。
僕の個人的なエピソードですが、２０１０年の上海万博の折、上海周辺のマンション、事務所群を見学しました。

上海中心部は、華やかで日本の大手デベロッパーもたくさん進出して超高層ビルが立ち並んでいました。
しかし一歩郊外のビル群は空室が多く、建築途中なのに工事が止まっているのが散見されました。
1990年初頭の日本のバブル崩壊から20年経っていましたが、すでにバブル崩壊の予兆を感じていました。

　しかし中国はGDPで日本の３倍、人口で１０倍の大型空母です。
日本の小舟とは違います。
舵を切っても、沈むゆくにも、ゆっくりと日本の何倍もの時間がかかると予想していました。
２０１０年から２０年たちました。
さすがの中国も耐えられなくなってきたのではないでしょうか。

　さて、日本の不動産市場はこれに備えなければなりません。
特に売買は慎重にしなくてはなりません。
一部過熱している市況は本当に実態とあった価値なのかを真剣に予測しなくてはなりません。

バブル崩壊は実需とかけ離れた虚構の価格のギャップから生じます。
３０年前のムードに流される轍は踏んではなりません。

当社は創業１９７０年です。
５３年間神田一筋に不動産仲介業をやってきました。

この間、高度成長、バブル崩壊、リーマンショックそして近年の再開発ブームや都心部の異常なマンション価格の高騰をじっと見てきました。
いつの時代も飲食、事務所、住居の需要は人々の支払い能力にあった適正な価格に落ち着きます。
それは売買も賃貸も同じです。

一時的な風潮に流されず、将来を見据えて、お客様が後悔しないようにアドバイスしながら、物件をご紹介してまいります。
内見は必ず当社社員が同行いたします。安心してお問い合わせください。