結論から云えば、リノベーションでしょう。

　再建築するにはあまりに環境が悪すぎます。
部材の大幅な高騰、円安による影響、金利の高騰等が押し寄せてきています。
建築するためには立退の準備（立退料、時期）、建築中の1～2年間無収入、高騰する建築費、入居者募集の期間等、お金も時間もかかります。
容積率の緩和等を期待しても、許可がおりるかどうかは不透明です。
今、余程資金力を持っていないと実現できないでしょう。

　そうは云っても、老朽化したビル・マンションは特に水回り、漏水など欠陥が出てきます。
これらを放置すると賃貸需要の低下や大規模修繕につながり、結果的にコスト増を招きます。

そこでおすすめするのが、水回り・防水・電気設備など【要所を強化するリノベーション】です。
部分改修であれば工事期間と費用を抑えつつ、入居者の満足度と賃料水準を改善できます。

　資金面、時間、入居者募集の観点から見ても、リノベーションやリフォームは最も現実的な選択肢です。
まずは現状の不具合箇所を洗い出し、優先順位をつけた改修計画を検討しましょう。